2019年资本市场物业板块风起云涌，年内主板市场就有12家物业服务企业成功上市，相当于过去五年主板物业股的增量。截至目前，共有21家企业登陆港股、3家企业进入A股，可见物业管理行业已迎来最好的资本时代，接下来，我们就来盘点一下A股和港股两市主板上市物业服务企业2019年在资本市场的各方面表现。
图：2014-2019年物业服务企业登陆A股和港股主板市场情况
图：主板上市企业市值表现（截止2019年12月26日）
2019年，主板上市物业服务企业整体获资本市场认可度较高，从市值来看，截止12月26日收盘，主板上市企业平均市值为108.93亿港元。其中，碧桂园服务的市值最高，达704.83亿港元，成为物业股领头羊；雅生活服务、保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业5家企业的市值均突破百亿，成为板块翘楚；市值最小的银城生活服务，仅为4.27亿港元。
图：港股上市企业市盈率情况（截止2019年12月26日）
注：招商积余、华金国际资本两家企业刚完成重组，市盈率与业绩还未匹配，故未列出。
从市盈率来看，截止2019年12月26日收盘，主板上市企业市盈率最高的时代邻里，为50.1倍，新大正、和泓服务、碧桂园服务紧随其后，市盈率均在48倍以上。
香港主板市场，物业板块的平均市盈率28.9倍，明显高于市场平均水平（14倍）,其中14家企业的市盈率高于板块平均值；A股市场，南都物业（25.8倍）、新大正（49.7倍）的市盈率也都高于主板和中小板市场均值。
从股价涨幅来看，2019年，主板上市物业服务企业均保持着较高的增长空间，其中，新城悦服务2019年股价上涨率最高，达209.0%；17家企业股价呈现良好上涨态势，永升生活服务、雅生活服务、佳兆业美好等9家企业股价2019年涨幅超100%，物业板块投资价值日趋明显。
2019年，主板上市物业服务企业中共16家企业通过IPO、配股、银行贷款等多种融资途径，融资净额超116亿元。其中，保利物业通过IPO募集资金净额最多，达41.1亿元，碧桂园服务配股融资16.79亿元，绿城服务、彩生活通过贷款方式融资额均在3亿元以上。
物业服务企业借助资本市场，开辟多元融资渠道，大幅提高融资能力，为促进规模扩张和业务延伸提供充足资金保障，加速企业做大做强。据公司年报、上市公告信息披露，截至2019年12月30日，A股和港股主板24家上市企业自上市以来，融资净额共计达241.6亿元，为未来实现跨越发展提供不竭动力。
由于招商积余凭借招商物业和中航物业资产重组，顺利成为A股最大规模的物业服务企业，继而引发行业对收并购更多关注。2019年，主板上市物业服务企业收并购活动非常活跃，年内共发生22起并购案，总金额超44亿元，其中最大的并购案例是雅生活服务收购中民物业和新中民物业各60%的股权，总代价超20亿元，收购企业的在管面积达2亿平方米左右。此外，永升生活服务4.6亿收购青岛雅园，碧桂园近3.8亿收购港联不动产，都是2019年行业令人瞩目的收购案例。由此看来，收并购已然成为物业服务企业最直接、高效的扩张方式。物业服务企业通过理性收并购，助力自身迅速成长，实现弯道超车。
图：主板上市企业2019年获得买入评级的投资机构家数
2019年，主板上市物业服务企业中共14家企业（除招商积余、华金国际资本外）获得投资机构给予的买入评级（包括买入、强烈推荐、推荐、增持、跑赢行业），受市场青睐。其中，碧桂园服务以23家券商机构57次买入评级拔得头筹，雅生活服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、彩生活5家企业均获得10家以上机构的买入评级，充分体现出资本市场对物业服务企业的高度认可，以及对行业未来发展的良好预期。
物业管理行业迎来发展黄金期，资本力量的注入更为物业服务企业提供一个广阔的平台，纵观2019年资本市场物业板块，无论通过IPO竞相上市，还是另辟蹊径借助资产重组，物业服务企业已然在资本市场舞台上留下浓墨重彩的一笔，未来行业格局将如何变化，期待物业服务企业变革时代的新动作。
转载自：中指物业研究
